SECTORES Y EMPRESAS : ACTIVIDAD PROMOTORA: ¿PORQUÉ NO VA A BAJAR EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS?

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ACTIVIDAD PROMOTORA: ¿PORQUÉ NO VA A BAJAR EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS?
LaBolsa.com 23 de febrero de 2001

En esta actividad las compañías inmobiliarias compran terrenos, construyen inmuebles (aunque normalmente encargan la construcción a otras compañías) y los venden a terceros (normalmente antes de finalizar la construcción). La mayoría de inmobiliarias cuentan con una importante reserva de suelo comprado que puede garantizar su actividad por unos dos o tres años, y en la medida en que finalizan proyectos reponen esta reserva comprando más terrenos.

Además los terrenos que compran las inmobiliarias son en su mayoría no urbanos: la idea es comprar donde aún no se puede edificar pero donde previsiblemente las Autoridades Públicas permitirán hacerlo a medio plazo, a través de ese concepto a menudo muy ligado a la corrupción política, las recalificaciones (que hacen que se multiplique el valor de los terrenos). Posiblemente no sea yo la única persona a la que se le ha ocurrido alguna vez la idea de intentar hacer este mismo negocio, pero la mayoría de los mortales no contamos con la ventaja de las grandes compañías inmobiliarias: una fuerte capacidad financiera, que les permite esperar años hasta que sus terrenos alcancen la condición de edificables y asumir con ciertas garantías el riesgo de que esto nunca ocurra (en definitiva al comprar este tipo de terrenos se trata de apostar por su posible recalificación).

En la actividad promotora los principales clientes de las inmobiliarias somos los ciudadanos que pretendemos comprarnos una vivienda y las empresas que deciden optar por la compra de sus instalaciones; el notable esfuerzo que la compra de un inmueble requiere es lo que confiere a esta actividad un importante carácter cíclico: en la medida en que la economía vaya bien se demandan más inmuebles, sube su precio y las inmobiliarias aumentan sus beneficios.

En los últimos dos años esta variable ha favorecido notablemente a las inmobiliarias españolas, pero las previsiones de la mayoría de los analistas estiman que el ciclo inmobiliario está tocando (si no ha tocado ya) su pico, y que en el futuro no veremos aumentos de precios de los inmuebles tan espectaculares como hasta hoy. La razón fundamental es que, particularmente en el caso de las viviendas, los precios han alcanzado niveles en los que la compra por un ciudadano medio se hace casi impensable (al parecer como media nos cuesta algo más que nuestro salario completo de 5 años). Además cada vez somos menos ciudadanos (España es el país con menor tasa de natalidad del mundo) y en consecuencia cabe esperar que cada vez demandemos menos viviendas.

Con todo no se hagan ilusiones: prácticamente ningún analista espera caídas en los precios de las viviendas, la idea es que éstos seguirán creciendo pero menos que en el pasado. Las razones que esgrimen los expertos son cuando menos curiosas:

· Porque en los próximos años España va a recibir un número creciente de inmigrantes (entre otras cosas porque nuestra economía los necesita), personas de las que es de esperar demandarán viviendas.

· Porque nuestra pertenencia y cada vez mayor integración en la Unión Europea va a aumentar nuestra prosperidad y pronto empezaremos a poder comprarnos más de una vivienda por familia (ojalá sea cierto). Además se esperan importantes aumentos en la demanda de viviendas españolas por nuestros vecinos europeos.

· Porque aunque cada vez nacen menos españoles, cada vez hay más unidades familiares españolas, y son éstas las que compran viviendas; en esto tiene mucho que ver el creciente porcentaje de parejas que terminan en divorcio o separación (en definitiva una pareja dividida necesita dos casas).

· A corto plazo, y aunque los analistas no esperan mucho de este factor, aún queda tiempo para que los poseedores de dinero negro intenten blanquearlo comprando inmuebles antes de la inminente llegada del Euro (se trataría del coche escoba que no ha estado detrás de buena parte de la subida de precios de los dos últimos años).

· Aunque la situación de escasez de suelo que dispara el precio de las viviendas se está viendo parcialmente mitigada (fruto de agresivos planes de urbanismo por parte de los Ayuntamientos, ventas de terrenos por el Estado...) ésta seguirá constituyendo un factor a tener muy en cuenta.

Si unimos a estas consideraciones el hecho de que la fuerte subida de precios de la vivienda ha provocado también subidas de costes (han subido los salarios en el sector, los precios del cemento, etc...), cobra cierta lógica la estrategia que están siguiendo últimamente las principales inmobiliarias españolas: aumentar su tamaño (a través de fusiones y adquisiciones, con ello aumentan su capacidad financiera y su aguante) y derivar su negocio hacia la alternativa más clara, la patrimonial.

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